房企新質生產力破局：智慧康養產業升級的啟示
發布日期:2025/6/30 17:19:40 | 瀏覽次數:716 來源:特發地產一、研究背景和目的
據調查，我國60歲及以上人口已近3億，占比約20%，預計2035年超4億、達30%以上，養老、健康管理與醫療服務需求劇增。康養產業涵蓋健康管理、養老服務、文化旅游、體育康復等多業態，2023年市場規模逾11.5萬億元。廣義康養若含養老及旅游，規模超20萬億元，預計2035年接近30萬億元。
二、日本藤澤智慧康養項目（SST）
SST項目位于神奈川縣藤澤市，距離東京市中心大約50公里，占地面積19公頃，原為松下集團電視工廠舊址，是東京都會圈的重要外圍區域。項目旨在打造一個示范性的可持續智慧社區，實現低碳環保、智能化管理和全方位綜合服務，構建一個“30分鐘生活圈”，涵蓋居住、醫療、教育、商業和休閑等多種功能，以最便利的高質量服務推動實現“在地安養、在地終老”的目標。
三、SST項目的借鑒與啟示
（一）中小規模房地產企業制約因素
作為中小規模房企，在推動地產+康養產業轉型升級的過程中，可能存在的制約因素：
1.資金和融資壓力。康養項目通常需要前期大量投入，包括土地、建筑、設備、智能化系統以及后續運營資金。融資渠道受限、貸款利率較高以及政策性資金競爭激烈，都可能成為推進項目的阻力。
2.專業人才和技術瓶頸。康養產業涉及醫療、養老、康復、健康管理以及智能信息系統的綜合運用，中小企業在引進、培養及留住專業人才方面存在一定困難，同時在技術研發和系統集成方面也可能缺乏足夠的實力，導致服務和產品難以與市場領先者競爭。
3.產業鏈整合能力不足。康養產業是一個多元融合的領域，不僅需要房地產開發經驗，還涉及醫療、養老、文化、旅游等多個領域。中小型企業在整合供應鏈、搭建跨界合作平臺和協調各方資源上，往往經驗和資源相對有限，難以形成完整的康養服務生態圈。
（二）SST項目對于房企產業升級的借鑒意義
PPP模式構建產管學多方共治平臺。藤澤SST項目作為一個典型的社區改造（城市更新）項目，由松下集團主導，聯合藤澤市政府、金融機構、設計公司、建筑企業以及多所高校和研究機構，共同組成了“藤澤SST聯盟”，三方采用PPP模式，即公共部門和私營部門共同出資、共擔風險、共享收益。
這種模式下，當地市政府負責審批項目規劃，提供土地資源、政策引導和部分資金支持，確保項目符合公共利益和區域發展規劃，同時負責協調和承擔部分基礎設施建設，如道路、公共照明、公共安全設施等，形成穩定的外部環境。企業方提供先進的綠色技術、智慧家居與能源管理解決方案，并注入必要的資本，承擔項目建設和部分運營風險。高校和研究機構參與項目的前期技術評估、方案優化和后期效果監測，為項目引入最新的研究成果和創新理念，保證項目持續符合可持續發展目標。
（三）地產+智慧康養產業升級的行動建議
1.制定清晰的轉型戰略與愿景。尊重市場及客戶訴求，深入調研目標客戶群體（如老齡群體、家庭、醫療需求等），明確康養市場的痛點與需求，制定符合企業實際情況的轉型戰略。先在部分項目中試行新的業務模式，再逐步擴大規模，在有限區域內開展試點，先行驗證新業務模式的可行性，積累經驗和成功案例，再逐步推廣至更大范圍。
2.跨界合作推動資源整合。房企可以與頭部醫療機構、養老服務、科技企業、保險公司等形成戰略聯盟，整合各方專業資源，共同開發康養產品和服務，實現從能源管理、健康監控到社區服務的全鏈條數字化管理。
3.爭取政策支持與多元融資。積極與地方政府溝通，爭取康養產業相關的稅收優惠、專項補貼或低息貸款，降低轉型成本。探索與金融機構、風險投資等合作，構建多渠道融資體系，為轉型項目提供穩定的資金支持。